מושגים במקרקעין - חלק א' 

מושגים במקרקעין - חלק א'

מקרקעין

על פי סעיף ההגדרות בחוק המקרקעין, המדובר הוא ב"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

בעלות

הזכות הקניינית "הבכירה" המוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין, כדלהלן: "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

בהתאם להוראות סעיפים 11 ו- 12 לחוק המקרקעין, "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ... והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו..." . כמו כן, "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה...".

בעלות משותפת

כעולה מהוראות סעיפים 27-28 לחוק המקרקעין הכוונה לקרקע ששייכת לכמה בעלים, כשבעלותו של כל אחד מהם, לפי חלקו היחסי, משתרעת ומתפשטת על פני כל שטח הבעלות ואין לשום שותף חלק מסויים בו. מכאן, במצב בו ישנם שני שותפים שווים בבעלות על קרקע, לכל אחד מהם 50% בבעלות על הקרקע, אבל לא על חלק מסויים באותה קרקע. לצורך חלוקת הקרקע יש להפריד או לפרק את אותה שותפות ולנסות, במידת האפשר, לפצלה גם ברישומי הטאבו.

שכירות
חוק המקרקעין בהוראות סעיפים 78-84 קובע, כי עסקינן בזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם, שלא לצמיתות בניגוד לבעלות, ניתן להשכיר חלק מסויים במקרקעין.

נהוג להכיר בשלושה סוגי שכירויות: 1) שכירות קצרה - שכירות עד לתקופה של חמש שנים; 2) חכירה - שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים ועד לעשרים וחמש שנים שניתן לרשמה בטאבו; 3) חכירה לדורות - שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנה שניתן לרשמה בטאבו (זכות זו נפוצה בישראל בעסקאות נדל"ן בהן מוחכרת קרקע לתקופה של 49 שנה, אשר מתחדשת לתקופות זהות "אוטומטית".

השאלה
זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם, שלא לצמיתות, שהוקנתה שלא בתמורה. ככלל, על שאילה חלות אותן הוראות החלות על שכירות.

הערת אזהרה

המדובר הוא ברישום בטאבו של התחייבות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עיסקה במקרקעין.

מטרת ההערה היא למנוע עריכת עיסקה הסותרת את תוכן ההערה. לשם המחשה, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם, כדי למנוע ממוכר הדירה את האפשרות למכרה פעם שניה, לאדם אחר. מאחר והרוכש אינו יכול בד"כ לרשום את הדירה על שמו, מיד עם חתימת ההסכם, אלא רק בגמר ביצוע התשלומים ויתר ההתחייבויות שבהסכם, כל מה שיש לו עד לרישום הדירה על שמו זה הסכם המכר. כדי ליתור איזון ביחסי הכוחות שבין הצדדים ולהביא לתיקון העיוות שבעסקת המכר, נתאפשר מעין שדרוג של הזכות מהרמה החוזית בלבד לרמה "קניינית" (שתחול לא רק ביחסים שבין הקונה למוכר אלא גם כלפי צדדים שלישיים) בדמות הערת האזהרה ורישומה. חשוב לציין, כי מי שזכאי לרשום את הערת האזהרה לטובתו (למשל קונה שיש לו חוזה לרכישת דירה) יכול לרשמה גם ללא צורך בקבלת הסכמת הצד השני לעיסקה.

הערת אזהרה אפשר ותירשם על בעלות בקרקע וכן בעסקאות חכירה, שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.

 
משכנתא
הוראות סעיפים 1, 85-91 לחוק המקרקעין קובעות, כי משכנתא היא מישכון של מקרקעין. מישכון הוא שיעבוד של נכס כערובה לחיוב.

הצדדים לעסקה הם הנושה (בעל המשכנתא), וההחייב הממשכן (בעל הזכות במקרקעין). החייב מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו או לפרעון חובו של אחר. אם החייב לא יקיים את חיובו, רשאי הנושה לממש את הנכס ולגבות את חובו.

המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל מקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, בכפוף לתנאי המשכנתא.

בעל המשכנתא רשאי להעביר את המשכנתא, או חלק ממנה לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח באמצעותה, ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף לתנאי המשכנתא. בעל המקרקעין רשאי לפדות את המשכנתא לפני סיום המועד לקיום החוב ולא ניתן להתנות על הוראה זו.

רישום המשכנתא ניתן לביטול על ידי הצדדים, אם חתמו על שטר פדיון משכנתא.
אין מניעה לשעבד מקרקעין ממושכנים במשכנתאות נוספות, וזאת בכפוף לתנאי המשכנתא.

מימוש המשכנתא נעשה על פי פסק דין של בית המשפט או צו של ראש ההוצאה לפועל והמימוש יהיה כפי שממומש נכס מקרקעין שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל.

זיקת הנאה

על פי הוראות סעיפים 92-98 לחוק המקרקעין זוהי זכות לסוג שימוש מסויים, שאין עימה זכות להחזיק בהם. זיקת הנאה יכולה להיות לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני או קבוצת אנשים. זיקת-הנאה יכול שתקבע - 1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין; 2) כי בעל המקרקעין חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין; 3) בעל המקרקעין חייב לבצע פעולה מסויימת במקרקעין; 4) בעל המקרקעין אינו זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

מי שהשתמש בזיקת הנאה במשך 30 שנה ברציפות רכש את הזכות וזכאי אף לרושמה בטאבו. כלומר, בעלי הקרקע עצמם, לא יוכלו "לנשל" את בעל זיקת ההנאה מזכותו ובעלותם על הקרקע תהא כפופה לזיקה זו.

מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין, התחייבות להקנות זיקת הנאה חייבת להיעשות בכתב, וזיקת ההנאה טעונה רישום. זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, ברם, ניתן לקבוע בתנאי זיקת ההנאה תקופה לזיקה. בית המשפט רשאי לבקשת צד מעוניין, או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות את תנאיה. זכות מעבר - זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה, למשל, הקצאת שביל לטובת הציבור או דרך לטובת בעל מקרקעין מסויים, המוקף בחלקות קרקע של בעלים אחרים. היא יכולה להיות זכות מעבר לכל השכנים לגג או לארונות חשמל.

זכות קדימה

מוסדרת בהוראות סעיפים 99-106 לחוק המקרקעין. לפיהם, בעל מקרקעין יכול לרשום בטאבו זכות קדימה לטובת פלוני, כשלזה האחרון תהא "זכות סרוב ראשונה" לרכישת או קבלת הקרקע והבעלים לא יוכל להעביר את הקרקע לאחר, אלא אם הציע אותה תחילה לבעל זכות הקדימה. יצוין, כי מתן עדיפות לבעל זכות קדימה חלה על העברת בעלות במקרקעין או העברת חכירה לדורות.

המקרים בהם קיימת זכות קדימה: 1) זכות קדימה מכח הסכם; 2) זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי; 3) זכות קדימה בין בני זוג, כאשר מדובר במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת של בני הזוג והמקרקעין הם אחד מאלה - א. משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף; ב. דירה המשמשת להם למגורים. במקרה זה לא יהיה בן הזוג זכאי להעביר את חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

דיירות מוגנת

שיטה שהונהגה בעבר ולפיה, דיירים לא נדרשו לסלק ידם מן המקרקעין בסוף תקופת השכירות או ביטול החוזה. זכות זו, אינה זכות במקרקעין, אלא "זכות אישית" בלבד שנועדה להבטיח הגנה מפני פינוי הדייר מהנכס, בניגוד לרצונו. בכדי לזכות במעמד של 'דייר מוגן', על המבקש להוכיח כי שילם 'דמי מפתח', לאור הוראות סעיף 9 לחוק הגנת הדייר.

דמי מפתח

כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של המושכר, או בקשר לקבלת החזקה, או להחזרת החזקה במושכר (תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי היא שנה).

מקרקעי ציבור

מקרקעי ישראל כמשמעותם ב'חוק יסוד: מקרקעי ישראל' וכן מקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על ידי חיקוק.

מקרקעי יעוד

מקרקעי ציבור שמיועדים לתועלת הציבור, כגון: שפת הים, נהרות, דרכים ומסילות ברזל, נמלי תעופה וכיו"ב.

כך למשל, בישראל לא ניתן לרכוש בעלות על רצועת חוף ולהפכה ל'פרטית', שכן זו  החוף תמיד תהא ציבורית (אם כי לא תמיד יהיה פתוח לציבור וישנן רצועות חוף הסגורות לכניסה, מטעמי "שטח צבאי").

המידע דלעיל הינו כללי ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין במאמר זה כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.